金东方颐养园打造常州模式 养老产业化蹒跚起步

“常州模式被民政部等部门关注。”一位熟悉情况人士对记者说，养老产业化问题已经在主管部门讨论了很久，而真正付诸实践，却是从常州开始。

　　上述人士表示，养老产业项目健康运作，还需要政府在税收、贷款等方面的扶持政策。事实上，面对国内庞大和多层次的养老需求，政府和市场的合作势在必行。

　　本报记者另外获悉，民政部门起草的支持养老产业发展的政策文件，已递交国家发改委。

　　常州模式

　　10月5日，江苏省养老示范工程常州金东方颐养园 (论坛)开始会员预约登记。不同于近年来兴起的“养老地产”，该项目定位于专业性、公益性的机构养老，设想通过相关的高端商业化开发来支撑其运营，实现养老产业的可持续发展。

　　早在2002年起步的昆明卧云仙居养老项目就采用了类似的商业模式，但终因资不抵债而失败。

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金东方颐养园鸟瞰图 

　　“我们进行了模式创新”，金东方颐养园的运营方、常州金东方颐养中心主任金建勇告诉记者，项目的投资建设和运营管理分属两个独立经营的主体，颐养中心从一开始就剥离了高昂的建设成本，“轻装上阵”。

　　金东方颐养园项目位于常州市南翼，占地265亩，共有1680套老年养生住宅，7万平方米公共配套服务中心，是目前全国规模的高端养老社区。

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金东方颐养园的社区会所 

　　据悉，该项目总投资27亿元，由江苏九洲集团和江苏亚邦集团按7：3的比例出资，成立江苏金东方颐养园置业有限公司来进行建设，其运营则交给专门成立的金东方颐养中心。

　　九洲集团董事长刘灿放告诉记者，项目建成后将采用国际通行的会员制，按市场化标准收取会员费，用于回笼建设资金。据了解，目前该项目周边的房价约为9000-10000元/平方米，以之作为参考价，按套型面积一次性收取会员费。“差不多能够弥补建设成本”，刘说。

　　金东方颐养中心则是微利运作的民营非企业机构，其收入来源一是会员另外按月缴纳的管理服务费，二是项目配套的医疗护理中心、商业服务中心等设施市场化运作的收入。

　　金东方颐养园置业公司的财务总监透露，如果入住率达到70%以上，项目本身的运营就可以做到收支平衡，商业开发将主要用于支付配套设施的维修养护成本。

　　由于建设成本是一个很沉重的包袱，资金难题一直困扰着养老项目的后期运营，上述常州的创新模式则解决了这个难题。

　　　　“养老不能盈利”

　　金东方颐养园预计2014年开始迎接会员入住。据介绍，其初步的运营设想是：在养老领域移植台湾以制造业产业支撑民营医院的“长庚模式”。项目的建设方和运营方都表示，希望能得到更多的政府支持。

　　金东方颐养园置业公司的财务总监告诉记者，由于养老住宅的特殊性质，不能用于抵押，项目的融资是个大问题。

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延政西路上金东方颐养园夜景效果

　　据介绍，国外有专门针对这类项目的政策贷款，可提供项目总额80%的贷款，而国内这一块还是缺失的。

　　在会员费的税收优惠，以及养老项目的土地取得上，也还没有正式的政策法规依据。据了解，金东方颐养园项目的土地价格，比周边地区的平均拍卖价格低30%-50%，这是常州市有关政府部门为了支持养老事业，破例进行的特殊操作。

　　即便如此，由于养老项目中规定的土地容积率较低，开发商很难在其中获利。刘灿放提出，“能否考虑土地的成本价出让？”

　　南京市建委研究室主任陆玉龙认为，涉及到养老项目的有关土地政策要特别谨慎，既要给予一定的扶持以鼓励开发商进入这个领域，也要防止开发商以养老项目的名义，低价拿地谋取额外利润。

　　陆玉龙提出，政府在批地时应该明确土地用途不得变更，同时对养老项目房屋的空间结构、特殊功能等作出规定。

　　“养老项目不能从土地上取得营利”，陆玉龙如是说。

　　“我国老年化比全世界任何一个国家都快。”民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀说。

　　根据民政部正式发布的社会养老服务体系建设“十二五”规划，中国政府的养老行政行为将出现重大转型，配合从家庭赡养走向社会养老的趋势变化，政府将开始承担起社会养老服务的社会责任。

　　“其后将是组织实施、行政资源配置等一系列动作，这将为社会带来大量的资金机遇，规划、规范、标准方面的管理提升机遇和土地税费优惠机遇。”王振耀如是说。