张孟春：未来养老市场巨大刚需亟待社会提供产业解决

财经网讯 11月19日，由新地产财经主办，财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会——暨首届城市发展论坛在北京盛大启幕。在大会对话环节，围绕“城市发展中的产业赋能与机遇”的主题，首厚康健养老企业管理有限公司总经理张孟春阐述了自己的观点。

张孟春在发言中表示，近年来，中国人口老龄化现象严重，以北京为例，60岁以上的户籍常住人口占比超过25%，上海已超33%，但相比庞大的养老市场需求而言，目前养老产业发展明显不足。同时，1978年起，中国经济开始快速发展，大型存量物业建设多于1978年以后，经过三十年的发展，这些物业的功能和定位急需调整，结合养老产业庞大的需求，未来基于城市更新角度做养老产业存在巨大机遇。

张孟春对”投身养老产业不赚钱“、“中国老人能否接受机构养老”两个问题发表了自己的看法，“养老不赚钱是相对的，对房企而言，如果跟传统的住宅开发相比，养老产业确实不赚钱，养老不是靠物业升值，而是靠后期提供的服务赚钱，利润水平相当于一般的实业企业。此外，中国确实一直存在在家养老的传统，但多有关于家庭结构和经济发展结构，随着时代、我国主要家庭结构和老人消费观念的变化，未来老人选择享受外部养老服务的刚性需求催生了巨大的市场，而这部分刚性需求需要社会提供产业解决。”

张孟春认为，目前养老产业存在的最大劣势是与地产结合的养老物业价格太高，同时企业盈利存在难度。另外，作为服务业，目前养老市场上没有知名品牌。但同时，张孟春表示，我国养老产业也存在巨大优势，“首先，养老市场真正的、不可逆的需求已经出现，而且会持续几十年；其次，企业以城市更新角度出发投身城市核心区的养老产业，无论是从资金层面还是从规划调整层面，政策都为投身养老产业的企业提供了很大的支持。”

最后，张孟春表示，未来发展养老产业的障碍会越来越小，而在政策支持下，优势将不断涌现。

以下附张孟春对话环节发言节选：

张孟春：为什么要有城市呢，实际上一个城市必不可少的两大组成，一个是人，人聚集起来之后之间必须有一些往来，这些往来形成了产业。所以说一个城市的存在实际上是人的聚集，同时伴随着产业的出现。

结合今天的主题，目前的情况，地产新的机遇点是什么呢，我们注意到一点，目前的人口比例当中，老龄化很严重，北京为例，60岁以上的户籍常住人口占比超过25%，上海已经超过了33%，反过来对于这部分人群来说，为这部分人群配套提供的产业，我们可以回想一下，有多少家或者多少知名的，看一下所有的上市公司，哪些公司主营业务是以养老服务为主。

给我们一个感觉就是，市场需求很大，但是产业还很不足，这是一个机遇点，也是第一点。

第二点，结合地产行业而言，中国经济快速发展是从1978年开始的，很多的大型的存量物业建设也是在1978年以后建成的，很大一部分是八十年代建成的，八十年代建成的物业是为了满足当时的功能需求建设的。经过三十年的发展，这些物业原有的功能已经不能满足需求了。有一种可能的机会，这些物业需要对它的功能和定位进行调整，结合刚才说的养老方面的需求未来会涌现，一部分存量物业不能满足现在城市的发展，需要转型，这两点是很好的结合。

我觉得未来结合城市产业的发展和地产行业的发展规律，基于城市更新角度做养老产业是一个很大的机会。

一般提到养老，不是这个行业的会有比较传统的看法，特别是传统房地产从业人员，第一个看法是养老不赚钱，第二个是由子女养老，会不会走出家门，接受机构养老，这是普遍存在的两个问题。

我先把这两个问题回答一下，第一所谓的养老不赚钱是相对性的。说这个话的人更多的是房地产开发企业，对于房地产开发企业来讲，如果跟传统的住宅开发相比（养老产业）确实不赚钱，如果跟开发写字楼相比赚钱太难，养老不是简单的把房子建起来就好了，赚钱不是靠物业升值，不是把房子销售出去，赚钱是靠后期提供的服务。

举一个简单的例子，我们的养老社区大概400个房间左右，配套的人员大概120人左右，一年盈利水平在一到两千万的水平。对于投入一百多人花了一年的时间辛辛苦苦最后才赚一两千万，对于房地产开发企业肯定不赚钱，但是养老真的是赚钱，就是一般的实业的利润水平。

第二个问题，老人是不是要走出家门进行养老，中国确实有传统，在家养老，但那是跟家庭结构有关，跟经济发展结构有关，目前我们接待的老人是80岁以上的人，那时候没有计划生育，一个老人有很多位子女，那时候的子女也不是都有很饱和的工作，所以他们是有时间和精力在家里照顾老人的。但是现在的情况发生了变化，从80年开始，严格执行计划生育，我们考虑适龄的女性，生育年龄在20到40岁，第一代人受计划生育影响，目前的年龄在59到70岁的人群，如果是独生子女，只有一个孩子，而且子女面临目前的工作强度和压力，再考虑这一代老年人和上一代的老年人的消费观念，生活观念和财富状况都不一样，那么对于这一代人而言，他们选择享受外部的养老服务，包括住进养老社区或者希望提供居家的上门养老服务是刚性需求，市场非常大。

第一代人口被计划生育影响的年龄在59到79岁，真正需要提供养老服务的人群，以我们的社区为例，平均年龄在80岁，需要养老服务的主力人群在70岁以后，就意味着目前需要养老刚需服务的人群已经开始进入市场了。现在的需求是真的刚性需求，是需要社会提供产业解决的，就像我刚才说的北京市户籍常住人口60岁以上的25%，而且还在快速的增长。所以市场的需求非常大。

目前养老产业最大的劣势是跟地产结合的养老物业价格太高了，本身养老是向老人收租金，但是前期我需要买地，改房子，租售比太低，很难盈利。第二大难题，养老不像卖房子，房子是没有建好之前有一个样板间就可以卖，养老是服务，房子建好了都不一定去买，还要看服务的怎么样，中国的养老情况没有任何一家企业形成知名的品牌，没有任何一家企业靠自己的品牌就让人信服。中国正处在所有的养老服务的品牌打造阶段，赢得市场信誉是最难的。

但也存在优势，第一方面，养老市场真正的需求已经出现了，这个需求是不可逆的，而且会持续几十年。第二方面，以我们为例，我们做养老是城市核心区的养老，现在的城市内部有很多的老旧物业，功能已经不能满足以前的需求了，做城市更新意味着我是以前的酒店，以前的办公，以前的商场，可以调整业态，但是现在规划调整很难，限制很大，但是只要你是做养老，都符合正面清单，甚至你的房产有瑕疵，只要你说你是做养老，政策上都是一路顺风的，而且还有补贴，为真正做养老提供了源源不断的物业资源。第三方面，做养老本质上还是重资产投入，资金是难点，怎么解决资金的问题，大的地产公司持有物业都觉得资金压力很大，对于我们首厚，我们的资金压力同样也很大，怎么解决资金的问题也是一个难点，政府也意识到这一点，为了鼓励社会资本的介入，去年北京市民政出台了文件，支持做会员制，解决企业资金的问题。今年三月，国务院办公厅发布全国性的文件“希望对养老机构采取会员制”，提及一系列资金支持。

总体而言，做养老产业的劣势或者说障碍会越来越小，相反优势在不断的涌现。