马骏：推动旅游地产与养老地产互动发展

实施乡村振兴战略，要研究城乡融合机制的新方向，客观分析制约农村发展的因素，以产业为抓手，以富民为目标。实施乡村振兴的关键是引导资金进入乡村：一方面需要有投资资金进入乡村，从而提高农村的基础设施建设水平，帮助农村建立产业体系；另一方面需要有消费资金进入乡村，支撑农村的就业岗位，为农民的富裕生活创造条件。

近年来，正在兴起的旅游养老地产可以解决资金进入乡村的难题。旅游地产一般是以某种旅游资源为亮点集中开发住宅，吸引消费者以旅游度假为目的而购买住宅的一种商业形式。养老地产一般以较好的自然环境匹配较好的养老设施与服务，吸引年龄较大的消费者的一种商业形式。城市的发展使得地价高涨，显然这两类地产的选址都会在乡村，能够有效地带动建设资金与消费资金进入乡村。发展旅游地产与养老地产的好处有：能够通过开发企业带入资金完成基础设置的改善，能够通过开发企业的经营带来农村居民的就业，能够通过城市居民的消费带动当地的特色产业，不会给乡村的发展带来环境污染。

随着我国发达地区逐步进入后工业化时代，“都市圈”经济逐渐成为最明显的特征，中心城市对周边地区的辐射能力不断扩大。城市人群缓解工作压力的需求、对于大自然的向往以及城市老龄化人口逐渐增多等原因，使得旅游地产与养老地产的发展方兴未艾。但事实上，这两类地产形式运行过程中存在不少的弊端，总的说来有：入住率不高、升值幅度小、难以进行再交易、开发商维护成本较高等问题，这会使得大量的土地闲置，并不能促进乡村振兴。在“都市圈”经济越来越受到关注的时刻，我们可以通过分析城市化新阶段的特征，探索出养老地产与旅游地产互动开发的模式，为乡村振兴提供思路。

“都市圈”经济正成为很多国家城市发展进入工业化后期的重要特征，世界上主要国家的经济均在向都市圈集聚。都市圈内的城市利用发达的交通网络、信息网络，将经济、政治、文化、历史等紧密地联系在一起，并且每个城市各具特色、功能定位合理，错位发展。乡村振兴应该纳入到都市圈的分工体系，因地制宜、因城施策、因产业特点合理规划。现阶段，城乡融合往往面临以下几个阻碍：一是城乡之间产业互动不活跃，二是公共资源进一步向大城市集中，三是人口分布进一步向都市圈集中。在城市化的高级阶段也就是城市现代化阶段，大城市应该是信息流、资金流与现代服务业的中心，都市圈范围的中小城市应该围绕大城市的产业特点进行产业布局，主动对接大城市的产业转移、消费转移。

在“都市圈经济”的影响不断扩大这一大背景下，人们往往对于旅游与养老地产有了新的需求，主要表现在：家庭休闲度假需求不断增大。随着都市圈经济影响不断深入，大城市的人口密度、单位面积的GDP均不断增加，行业分工更加明显。普通人成为都市中的个体所承受的压力会越来越大，这会促使更多的人选择周末短途休闲度假来远离大城市带来的压力。过夜消费占休闲需求比重不断增大。传统的近郊度假模式往往呈现出消费者当天往返的现象，对近郊交通造成巨大压力，但是随着人们生活节奏放缓，过夜消费的比重会越来越大，而“过夜消费”恰恰可以让居民充分地感受一个地方的风土人情，促进旅游目的地的经济。老龄人口候鸟式养老需求不断增大。由于医疗资源向大城市不断集中，城市中的老人到远郊或者小城市养老是行不通的，但是由于交通网络不断完善，候鸟人养老亦即阶段性地入住养老地产是接下来主要的需求。

乡村振兴是统筹城乡发展的重大战略，应该促进各类资金能够回归农村，让农民能够在农村享受与城市同等的生活品质，但是养老地产与旅游地产发展到今天，面临着入住率低、维护成本高等诸多问题，科学推动旅游养老地产互动发展，可以避免很多项目烂尾或者变成个别企业囤地。这要求我们把握好以下几个方面：

一是在交通网络合理的通勤时间内规划项目选址。虽然中小城市以及乡村与大城市之间的通勤越来越方便，并不意味着项目选址可以偏离。以发达国家为例，2个小时左右的通勤时间是居民休闲度假的重要边界，因为超过2小时会带来旅途疲劳，驾驶者的痛苦程度会显著提升，同时应该尽可能地靠近高速、高铁的重要节点。

二是建立养老与旅游地产结合的全年龄段项目。空置率不仅影响两类地产商的投入成本，同时也会影响消费者的购买积极性，提高地产标的使用率是最重要的解决方案。开发商可以尝试旅游地产与养老地产结合的、适合各类人群“全年龄段”的产品，在老人候鸟式养老方式占比越来越高的情况下，全年剩下的时间可以由年轻人带孩子进行度假消费，这就需要同时兼顾各年龄段人的配套设施。

三是建立度假酒店为核心的服务体系。开发商在尝试两类地产互动发展的时候，物业服务的高投入低回报是让人头疼的问题，所以需要建立度假酒店，一方面可以吸引临时休闲人群，同时可以为地产项目提供配套的物业服务，达到规模经济。

（作者单位：南京大学经济学院）

作者简介

姓名：马骏 工作单位：南京大学经济学院