“民法典时代”的养老新变化丨居住权让“以房养老”有了保障

随着人口老龄化程度不断加深，老年人特别是高龄、空巢、独居等特殊老年群体日益增长，他们的服务需求呈现出多样化的特点，老年人权益保护工作也面临许多新情况，如精神赡养、民间借贷、以房养老、老年消费法律纠纷等。

今年1月1日起实施的《中华人民共和国民法典》，对老年人诸多新情况给予了立法回应和规范，标志着我国老年人权益保护将进入全新的“民法典时代”。湘潭日报和湘潭在线特推出系列报道，对新变化进行解读，敬请关注。

跨入新的一年，73岁的杨翠玉（化名）又到了收房租的时候。1月11日，她的银行账户如约收到一笔3万余元的租金。这笔钱，将支撑她接下来这一年的生活、医疗、人情往来等各方面开支。这个位于砂子岭建材市场的门面，是杨娭毑和老伴在20多年前以较低的价格购买的，当时想着余钱存着不如投资。没想到，老伴去世后，这个门面就成了杨娭毑唯一的经济来源，她也成了“以房养老”的典型，靠收租为生。

实际上，“以房养老”的模式很多，包括倒按揭、售房养老和房产养老寿险等金融模式，及房产置换、房产租换、售房入院、投房养老、异地养老、养老基地等非金融模式。而《民法典》物权篇新增的“居住权”，正是为“以房养老”的老年人上了一份“保险”，确保他们老有所居。

非金融模式：种类繁多，市场需求旺

2020年8月初，市民郑跃武赶了一回时髦，和朋友一起前往云南省玉溪市澄江市的抚仙湖避暑。说是避暑，其实是“异地养老”的一种模式。他们住在抚仙湖景区里的民宿，短租（以天为单位）每人每天80元，长租（以月为单位）每人每天70元，包吃包住。“夏季那里白天的温度都不超过20摄氏度，人体感觉特别舒适。”郑跃武说，他有几个朋友一年中的大部分时间都在外地养老，夏季在云南、贵州，冬季在海南，秋天在山东。对此，郑跃武十分感兴趣，他计划将闲置下来的多余住房出租，租金就用来“异地养老”。

国企退休职工黄爱敏的选择与郑跃武类似，只是养老的地点，从异地换成了农村。2018年，她约了3位好友，在株洲市炎陵县的农村共同租了一栋民房，租赁期为10年，姐妹长期同住一个屋檐下，相互照顾，消磨时光。

记者从了解到的情况来看，包括异地养老、房产置换、房产租换等在内的非金融“以房养老”方式较为普遍，市场需求旺且形式多样，老年人的接纳程度较高。

金融模式：老人顾虑多，市场遇冷

与之相反的是，“以房养老”的金融模式市场遇冷。“我们自己既有房子住又有退休金，如果只是为了养老，没必要选择高风险的方式。”“对这一块不了解，担心上当受骗。”不少老年人对“倒按揭”、购买房产养老寿险等以房养老的金融模式持保守态度。

周文彬是湘潭市一家机关单位的退休干部，儿子在上海从事金融行业，他对一些金融产品也有所了解。对于“倒按揭”、购买房产养老寿险这种新兴的养老模式，他表示有所耳闻，但内心无法接受。“房子抵押给银行、保险公司，房价就算涨了，也跟我没关系，不如出租，每月拿租金，比较稳妥。”自从孙女出生后，周老和老伴就搬去了上海，位于湘潭县的房子通过中介放租，除退休金外，他每个月还有额外的1800元租金入账。

“对我们这一辈人来说，房子是辛苦了一辈子换来的，如果抵押给金融机构，子女就无法继承了。”86岁的李德元在企业做了一辈子水电工，除了一套60平方米的老房子外，没有其他固定资产。虽然退休金不高，但省吃俭用也能过日子，他从来没打过房子的“主意”，打算在百年后将房子留给儿子。

记者咨询了几家商业银行和保险机构，大部分表示没有推出该类型的金融产品，或是推出的该类型产品暂未在湖南销售推广，仅在北京、上海、广州、武汉等城市试点推广。可见，“以房养老”的金融模式在湘潭市未成气候。为何市场反应如此冷淡？究其原因，老年人有后顾之忧，担心人还在世就居无定所了。

新法新规：法律为老年人解后顾之忧

针对社会普遍关注的住房与居住问题，《民法典》物权篇新增了一个“居住权”，这意味着，房子增加了一项用益物权。该项权益明确，居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。也就是说，老年人在把房子卖掉或者抵押的同时，可以要求设立居住权——有生之年要让自己无偿居住。

湖南金州（湘潭）律师事务所的律师周宇婷分析，居住权是在不转让所有权的基础上，分离出一定期限的居住权利，属于法律明确规定的用益物权。对选择“以房养老”方式的老人来说，可以通过办理登记手续取得居住权，使其晚年获得更好的保障。在他们的居住权受到侵害时，可以通过法律救济途径，保障他们的合法权益，避免“钱房两空”。需要注意的是，居住权需要在登记机构登记后才能设立。

另外，周宇婷还提醒，合规“以房养老”的开展主体为商业银行或正规保险机构，市民如果有“以房养老”的需求，一定要选择合规主体。其他养老公司、服务机构推出的“以房养老”项目，建议老年人慎重考虑。尤其对一些收益特别高、看不懂且弄不清钱给谁用、交钱变成合伙人的养老投资项目，一定要提高警惕。

他山之石：国外如何“以房养老”？

在国外，反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的是美国，除这两个国家外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

美国：美国“以房养老”“倒按揭”贷款对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：第一，联邦政府保险的倒按揭贷款；第二，由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；第三，专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由后者一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处理,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

日本：日本老龄化现象十分严重,导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。