从“都市圈经济”角度看旅游地产与养老地产互动发展

在发达国家，“都市圈”经济正逐渐成为一个国家进入后工业化时代最明显的特征，并且是一个区域内最重要的“增长极”。都市圈内的城市利用发达的交通网络、信息网络，将经济、政治、文化、历史等紧密地联系在一起，并且每个城市各具特色、功能定位合理，错位发展。

发达国家之间的竞争越来越表现为城市之间、国际性大都市之间、特别是区域性都市圈之间的竞争。经济能量所释放出来的积聚功能和辐射作用，使得这些大都市圈具有较大的经济规模和国际影响力。都市圈经济作为城市化进程后期的主要表现形式，已经在很多发达国家被现实证明。

近年来，我国的旅游地产与养老地产这两类房地产形式方兴未艾，在闹市区都能见到旅游地产与养老地产的推销广告。旅游地产一般是以某种旅游资源为亮点集中开发住宅，吸引消费者以旅游度假为目的而购买住宅的一种商业形式。养老地产一般以较好的自然环境匹配较好的养老设施与服务，吸引年龄较大的消费者的一种商业形式。人对于自然环境的向往以及我国逐步进入老龄化社会，使得这两类地产热度不减。事实上，这两类地产形式运行过程中存在不少的弊端，总的说来有：入住率不高、升值幅度小、难以进行再交易、开发商维护成本较高等问题。

在“都市圈”经济越来越受到关注的时刻，我们可以通过分析城市化新阶段的特征，探索出养老地产与旅游地产开发互动开发的模式，为新型城市化提供思路。

一、都市圈经济不断发展呈现出的特征

随着都市圈经济的不断发展，对于房地产开发而言，往往呈现出以下几个非常值得关注的重要特征。

1、产业发展从机械连接转向以融入大都市圈扩张的有机连接发展。目前的城市化过程中，各大中小城市的产业布局均有自己的特色与历史，互相之间的连接比较机械，均是基于现有的产业。在城市化的高级阶段也就是城市现代化阶段，大城市应该是信息流、资金流与人才的中心，都市圈范围的产业布局应该围绕大城市的产业特点进行布局，小城市应该主动对接大城市。

2. 公共资源进一步集中。公共资源的集中主要体现在教育资源与医疗资源方面，这两类资源的根源在于从事该行业的人往往对自己的收入以及自身职业发展具有较高预期，从而使得这两个行业具有集聚效应，促使公共资源进一步集中。因此，在县域经济层面很难有高质量的教育资源与医疗资源。

3. 人口分布进一步向都市圈集中。比如日本全国总人口增长几乎停滞的情况下，东京都市圈的人口就经历过从1000万到3000万的跨越。随着都市圈经济的影响不断扩大，秩序感、公共基础设施配套、公共资源等因素会促使人口进一步向都市圈集中，伴随着本地人口老龄化加剧，从而会出现县域经济内自然村镇的消亡。

二、旅游、养老地产面临的新现象

在“都市圈经济”的影响不断扩大这一大背景下，人们往往对于旅游与养老地产有了新的需求，结合发达国家的发展实际，随着都市圈经济的扩大，呈现的需求特点有以下四点。

1.家庭休闲度假需求不断增大。随着都市圈经济影响不断深入，大城市的人口密度、单位面积的GDP均不断增加，行业分工更加明显。普通人成为都市中的个体所承受的压力会越来越大，但是随着都市圈经济扩大，劳动者单位时间的报酬也会相应提高。这样会促使更多的人选择周末短途休闲度假来远离大城市带来的压力。

2. 都市圈交通网络会极大影响消费方式。随着都市圈不断扩大，会逐步配套起相应轨道交通与高速公路网络，在交通网络中的通勤时间成为了都市圈影响力扩散的显著制约条件。以发达国家为例，2个小时左右的通勤时间是居民休闲度假的重要边界。所以，都市圈的辐射范围基本界定在距离中心城市200公里范围以内的区域。

3. 过夜消费占休闲需求比重不断增大。传统的近郊度假模式往往呈现出消费者当天往返的现象，但是随着人们生活节奏放缓，过夜消费的比重会越来越大，一方面因为都市圈交通通勤时间在2个小时左右几乎很难完成当日往返，另一方面过夜消费可以充分地感受一个地方的风土人情。

4. 老龄人口候鸟式养老需求不断增大。随着我国逐步进入到老龄化社会，养老服务的需求不断增大。事实上，由于医疗资源向大城市不断集中，城市中的老人到远郊或者小城市养老是行不通的，但是由于交通网络不断完善，候鸟人养老亦即阶段性地入住养老地产是接下来主要的需求。

三、两类地产互动发展的模式探析

养老地产与旅游地产发展到今天，面临着入住率低、维护成本低等诸多问题。在都市圈经济的背景下，可以探讨旅游地产与养老地产互动发展的模式。

1.一是在交通网络合理的通勤时间内规划项目选址。都市圈经济影响不断扩大，高速城际铁路与高速公路，成为了都市圈内便捷且依赖度高的通行方式。我们可以注意到江苏省内高速公路私家车通行量近几年逐年攀升的现象，为两类地产布局提供了很好的支撑。一般来说，高速公路与高铁在2小时左右的范围是布局的合理范围。

2. 二是建立养老与旅游地产结合的全年龄段项目。空置率不仅影响两类地产商的投入成本，同时也会影响消费者的购买积极性，提高地产标的使用率是最重要的解决方案。开发商可以尝试旅游地产与养老地产结合的，适合各类人群“全年龄段”的产品，在老人养老候鸟式养老方式占比越来越高的情况下，全年剩下的时间可以由年轻人带孩子进行度假消费，这就需要同时兼顾各年龄段人的配套设施。

3. 三是建立度假酒店为核心的服务体系。开发商在尝试两类地产互动发展时候，物业服务的高投入低回报是让人头疼的问题，所以需要建立度假酒店，一方面可以吸引临时休闲人群，同时可以为地产项目提供配套的物业服务，达到规模经济。