鲁晓明：“以房养老”或可破解中国养老困境

到2017年底，我国60岁以上的人口达到2.4亿人，65岁以上的人口达到1.58亿人，中国进入老龄化社会速度之快、规模之大在世界上是没有过的。但伴随中国快速老龄化，而中国家庭又进入小型化、家庭代际人口不断减少，一对成年夫妻需要赡养和抚育的人员数量庞大，传统家庭养老已不堪重负。因此，如何提升社会养老服务水平和家庭保障能力，是中国进入老龄化社会亟待解决的社会民生热点问题。

就国家和社会而言，尽管近年来我国经济迅速发展，总体上实现了小康。但“我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段的基本国情没有变，我国是世界上最大发展中国家的国际地位没有变”。国家即便只负担最基本的养老费用，亦是一个庞大的天文数字。因此，在养老资金入不敷出的情况下，发挥老年人自身力量筹措补充养老费用，是解决养老困境的一个重要出路。同时，由于缺乏工作能力，老年人若想在不增添家庭和社会负担的情况下实现较高质素的生活，盘活自住房产也几乎是唯一可行性的选择。

2014年中国保监会出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，肯定了以房养老中住房反向抵押保险的意义，并决定在北京、上海等城市开展住房反向抵押保险试点。在实践中，南京、上海、广州等地亦开展了多种形式的以房养老试点，形式包括住房反向抵押、售房养老、租房养老等，但试点效果均不理想。导致这一结果的原因，除了盘活住房资产这一理财方式与老年人普遍存在的“但有方寸地、留与子女耕”观念抵触的因素外，缺乏国家层面的强烈支持亦是重要的原因：其一，对于以房养老重要意义的宣传远不到位，社会上普遍存在对于以房养老的误解，个别媒体对于以房养老一知半解，在报道时主观负面的东西占据主流，更加重了老年人的怀疑情绪。其二，缺乏相关的配套法律保障，城市房屋受制于所立基土地使用权70年期限的限制，农村房屋受制于流转的限制，房地产远期预期不明确，且大量房屋被排除在以房养老适格标的之外。其三，由于以房养老产品通常是产品的推出者先行给付资金，风险集中于产品开发一方，在缺乏国家强烈支持的情况下，开发机构只能通过严格的限制和严苛的合同条款控制风险，导致养老产品缺乏吸引力。而纵观世界，在以房养老开展得比较好的国家，以房养老往往能够得到国家层面从制度到税收与财政补贴等政策方面的强烈支持。

如何找到一条适合中国国情和社会发展阶段的以房养老发展之路，笔者以为可从以下方面着力：

加大以房养老的宣传力度。将盘活资产，自我筹措资金作为移风易俗的重要组成部分，通过政府、媒体、教育机构等多方协作，大力宣传以房养老对于老年人、家庭、社会和国家的重要性，在全社会达成以房养老的共识。

完善相关法律制度。稳定房地产预期，修改《物权法》中关于土地使用权70年期限的规定，构建长效住房产权机制。利用民法典编撰的有利契机，规定居住权制度。允许老年人以低于房屋价值出售房屋，但保留居住权至去世之时，以在实现以房融资之时，亦不至于因出售房屋而失去基本居所；允许老年人以获取居住权这一较低投资方式投资分时度假酒店、异地房产，避免单一异地购房这一高昂的候鸟式养老方式，实现以较小的投入达到异地养老之目的。利用民法典编撰的有利契机，创新农村房屋流转制度，为未来实现农村房屋的流转创造条件，为农村房屋纳入以房养老消除制度障碍。

出台专项税收减免、财政补贴政策，加大对住房反向抵押等以房养老产品的支持力度。在广泛调研的基础上，出台住房反向抵押、售房养老等产品的免税措施，对于参与以房养老的房产给予免税或减税支持，切实减轻以房养老产品成本；对于风险较大的以房养老产品，给予一定的财政补贴，切实减轻以房养老产品的风险，刺激金融机构开发以房养老产品的积极性。

我国住房自有化率极高，只要从顶层设计层面设计好针对房屋的高价值性和弱流通性特点，实现有效融资为目的的以房养老产品，或是解决养老危机的必由之路。

（作者系全国政协委员、广东财经大学法学院副院长）