养老地产将迎快速发展期 西安尚无成熟养老社区

目前的西安市场，除荣华、秦达等地产打造养老社区，恒大地产在西安的首个千亩养生项目恒大养生也将于本月底开盘。多方数据表明，我国养老地产行业已步入正轨，即将进入快速发展期。目前，包括万科、万达、绿地、绿城、远洋等80多家知名房地产商和以泰康为代表的10余家险企，纷纷把触角伸向养老市场。

政策环境利好  对养老地产起到推动作用

从数据端来看，我国60岁以上老年人口数量目前已超过2亿，占全国总人口的14.9%。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。而对比其他国家和地区，目前我国养老地产已逐步接近快速发展起始阶段。

从政策面来看，当前政策环境对养老地产发展极为有利。有统计显示，截至2017年，涉及养老产业发展的政策法规超过100项。近年来随着我国逐渐进入老龄化社会和养老产业的兴起，国家和各省市先后出台养老产业相关政策，仅2016年就达到了20项以上。各省市还相继颁布了政策的落实细则，不断完善我国养老产业的投资环境和产业扶持政策，以适应老年群体持续增长的养老需求。

现在的社会结构，1975年以后出生的人群，基本上都是独生子女，家庭结构是典型的“421”结构，即一对夫妇赡养四位老人，抚养一个孩子。这种结构产生的问题是许多家庭需要借助其他的社会力量来看护老人。第一太平戴维斯北京商铺部董事施景鸥表示，看护及半看护型的养老，是未来中国几十年不得不重视的刚需性养老模式。

有专家认为，政策的密集落地，无疑将对养老地产发展起到积极的推动作用，从政策环境上看整体利好。

“银发经济”诱人 涉足养老地产房企突破80家

来自2016年《中国高净产值人群白皮书》的统计显示，在未来养老方式的规划上，57%的人群选择了纯居家式养老，28%的人愿意选择中高端养老社区，社区养老以8%排名第三。居家型养老依然是主流，但养老型社区正成为重要辅助，“银发经济”的市场发展潜力巨大。

华商报记者根据公开资料不完全统计，目前全国房企进军或涉足养老地产的已突破80家，包括万科、保利、绿城、中海、华润、远洋、绿地等全国一线房企，披露的养老地产项目已有上百个。

今年9月，在北京举办的万科30周年媒体答谢会上，万科总裁郁亮提到将要做的事，其中的体验消费地产就包含社区养老地产。10月，绿地正式发布了康养产业战略规划，首期康养居酒店将落子武汉。同期，华润置地也宣布，旗下首个落地的康养项目也正式落地。万达也在今年正式成立大健康集团，拟在成都、昆明市打造世界级医疗及大健康产业园。
除了地产商，如中国人寿、泰康人寿、中国平安、合众人寿、太平保险等保险企业也纷纷布局养老地产，以期延长保险产业链。各路资本逐鹿养老地产领域有点大势所趋的意味。

布局养老地产 多数企业还在摸索中

市场空间巨大，需求全面爆发，但养老地产却是个高投入、长周期、低回报的产业。西安独立地产评价专家李连源分析称，“养老地产不同于一般地产，它涵盖了地产、养老、金融、保险等多个学科，养老地产要配备许多医疗保健、生活服务的设施，也要配备服务人员，成本相对较高。”多位业内人分析称，一个成熟的养老社区想做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年。

对于大多数房企来说，已经习惯拿地、建房、销楼的短周期盈利模式，追求短时间内获得高额回报。而养老地产从拿地到项目的开发，需要投入较多资金进行市场培育，拖累公司规模的扩张，所以即使企业有布局养老地产之意，也不乏概念炒作，强调销售而非服务，而且在全国范围内都缺乏成功的经验借鉴，多数企业在摸石头过河。

由于各地经济发展速度不同，各地的养老地产发展也有快有慢。据高力国际提供的数据显示，目前我国养老地产主要分布在4个区域：京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈，形成4个重要的养老地产集群，其他风景优美的城市也有少量分布。

西安养老地产发展相对缓慢

据统计，陕西省老年人口在正以每年3.3%-3.5%的速度递增，其中西安市的老龄化程度更是超过陕西省全省平均水平，同时，西安市的养老服务基础设施比较薄弱，城乡之间养老服务发展不均衡，如何为西安市的老龄人口提供更加人性化的服务？养老地产无疑是一种可借鉴的模式。

目前，西安的整个养老产业还处于早期阶段，从消费市场来说，养老市场还处于培养消费观念阶段，多数人还没有对养老产业形成有效的认知，这就造成西安的养老地产发展相对缓慢。市面上也有部分楼盘打出养生养老概念，但只是绿化面积高于普通社区，周边环境、医疗、生活配套相对方便一些，并不是真正意义上的养老项目。而从西安现在正在兴建的几个养老项目来看，基本上都处于郊区或更远的县级市。无论是医疗还是其他配套，都远远达不到养老地产的要求。西北大学教授卢山冰表示：“西安几家以会员制为主的养老社区，主要针对的还是中高端收入人群，把高端住宅当养老房来卖，并不是人人都能消费得起的。”